STJ decide que CDC não se aplica em resolução de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária

Em julgamento realizado na data de ontem[1], a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a tese de que "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

A Lei nº 9.514/97 que instituiu a alienação fiduciária de imóveis prevê procedimento específico em caso de inadimplência do devedor, de retomada do imóvel pelo credor e posterior leilão extrajudicial, sendo entregue ao devedor ao final do procedimento apenas quantia excedente ao valor da arrematação, se houver.

Ou seja, se ficar inadimplente, o devedor pode perder todo o dinheiro investido no imóvel se não houver valor excedente à arrematação, assim considerado aquele que exceder o valor arrecadado em leilão para pagamento da dívida, despesas de cartório e outros encargos legais.

O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, prevê a nulidade de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total de prestações pagas.

O julgamento em questão versava sobre a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor em resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária com a determinação de restituição de valores pagos, sendo fixada pelo Superior Tribunal de Justiça a tese de que deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 em caso de inadimplência do devedor.

Vale ressaltar, por fim, que a aplicação da Lei nº 9.514/97 depende de registro do contrato na matrícula do imóvel.

A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça deve atingir todas as causas com matéria idêntica em trâmite nos tribunais do país.

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[1] REsp nº 1891498 / SP (Tema 1.095 do STJ)